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警惕绩差地产股的佯攻式行情

警惕绩差地产股的佯攻式行情

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红周刊 特约 | 玄铁

引领本周A股大涨的是放行房企再融资新政,地产股“自救”重塑市值和信用。鉴于年报业绩浪即将开启,多数绩差地产股借再融资概念的上涨将是佯攻式“自救”行情。

房企再融资开闸,权重股大涨托底

股谚有云:“一阳改三观。”周二,房地产板块指数大涨7.62%,如此井喷行情并非孤傲。2020年7月6日,沪综指大涨5.71%。当日,证券、保险、银行和地产板块分别上涨9.7%、9%、8.5%和7.6%,“全面牛市再现”的论调一时甚嚣尘上。

历史仿佛重演,连韵脚都相似,只是将28个月前的大涨逻辑悉数证伪。本周二(11月29日),证券、保险、银行和地产板块联袂起舞,分别上涨3.8%、6.5%、3.6%和7.6%,收盘价较2020年7月6日分别缩水30.5%、21.9%、8.28%和19.8%,远低于同期缩水5.5%的沪综指,更像是超跌反弹行情。截至周四,沪综指年内跌幅收窄至13%,较去年2月峰值缩水15.2%,未跌入技术性熊市,仍属于牛熊争夺的弱势格局。

经验显示,权重股如大象起舞,在“指数牛市”中为末日疯狂,在熊市中则是护盘和托底的工具,可持续性差。若超跌权重股价格已逼近股票质押平仓线,当下反弹行情是逢高减仓良机。

“三箭齐发”房企融资梗阻有望缓解

据中金公司统计,A股房企历年股权融资募资金额2008年和2009年分别为670亿和728亿元,2013年为零;2014至2016年分别为401亿、1527亿和1153亿元,2021年为4亿元,今年以来,在本次房股再融资的放开前,金额为零。

统计显示,房企股权融资额与经济周期变化相关,一旦经济偏向过热,融资窗口迅速变窄。数据显示,中国房地产调控大致是七至十年的一轮紧缩和松绑大循环,紧缩拐点的年份分别是1993、2003、2010和2020年(三道红线),松绑拐点的年份分别是1998、2008、2014和2022年,主基调是“以我为主+对冲美国”的组合,削峰填谷政策出台“以我为主”,全面救市的年份多有外部衰退风险的输入。

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今年楼市调控松绑的主因也与宏观面因素有关。近期,扶持民营房企“贷款、债券、股权”融资的三箭齐发,融资梗阻症有望缓解。从实践操作来看,红灯立停,绿灯抢跑,是房企股权融资的无奈选择。在股权融资新政出台的次日,福星股份(000926)和世茂股份(600823)提出定向增发预案。

福星股份和世茂股份周三股价涨停,周四分别下跌4.53%和6.31%,先知先觉的资金已在出逃。由此可见,房企再融资解禁引发的大盘上涨,更多是市场对经济复苏预期的升温。若是地产股再融资预案蜂拥而至,市场大概率要用脚投票。

持有绩差地产股可逢高了结

Choice数据显示,年初以来,截至11月25日,A股实现再融资规模8788.8亿元。其中,电力设备再融资规模为1059亿元,是惟一增发募资超过千亿元的行业。谨慎来看,地产股再融资并未获得绿色通道待遇,再加上审核程序的时间和资格限制,明年再融资能逾千亿元实属不易,落到民企头上或还要减半。据国元证券(000728)研究员估算,民营地产的流动负债(扣掉预收账款/合同负债)的规模达6.9万亿元。以此推测,对“股民救楼市”的预判或过于乐观。

笔者认为,比起股权再融资,房企不妨参考万科的股权换地,引进长线股东的方案。类似方案,并未有现金交易,对A股抽水效应较低。2016年6月,万科公布以每股15.88元的价格,向深圳地铁发行28.72亿股A股,以收购其所持有的前海国际100%股权,募资逾456亿元。

对机构而言,超配地产股的前提,多因预期是全面牛市到来。Wind数据显示,到今年三季末,公募基金持有地产股市值为1163亿元,环比增长4.03%,较标准配低了0.25个百分点。地产板块最新市盈率和市净率分别为60倍和0.99倍,并无行业估值优势,机构加仓的主因更多是押注行业政策利好带来的红利。

相比而言,香港房企龙头现金流无忧,负债表良好,股权融资不受限,并未享受高估值溢价。万科A股较H股溢价43.7%。香港地产公司新鸿基地产、长实集团和恒基地产的TTM市盈率分别为10.6倍、6倍和10.4倍,市净率分别为0.45倍、0.44倍和0.36倍,截至6月底,净资产负债率分别为24.8%、21.5%和36.3%。

若要地产股重返牛市,前提是楼市重新火爆,但可预期的是,在未来三两年内,大概率仍是改善需求者观望,投资需求仍受限的状况。短线来看,年末业绩浪炒作即将开启,建议持有者对业绩不佳的地产股逢高了结。

(本文已刊发于12月3日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。)

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